从数据看中国房地产市场走势｜中国观察

国家统计局最近公布的(de)数据表明，在经历了过去几年的调整后，中国房地产市场可能正在触底(chùdǐ)反弹。 今年(nián)(nián)1-4月，新建住宅销售面积同比下降了3%，较2024年同期26%的(de)降幅显著改善（图1）。尽管如此，住宅销售仍(réng)处于较低的水平，比2021年的峰值下降了47%，比2010-2020年的平均水平低了15%。 多重(duōzhòng)因素正在减缓房屋销售的下滑态势。 首先，住房负担能力显著提升。2021年第一季度至2025年第一季度，城镇居民可(kě)支配收入(shōurù)增长了20%（图2）。同时，新房价格下降了8%，从而推动新房收入比(bǐ)明显改善。 图2还显示(xiǎnshì)，二手房价格的下跌速度是新房的两倍。这是推动二手房交易量出现强劲(qiángjìng)反弹的一个因素。12个样本城市的数据显示，今年前4个月二手房成交量较(jiào)2024年同期增长了19%（表1）。 支持新房销售的第二个因素是房贷利率的下降。2021年(nián)年中(zhōng)，当市场处于顶峰时，银行新发放房贷的利率高达5.6%（图3）。此后，利率已累计下调了2.5个百分点，较低的借贷(jièdài)成本也有助于提高新房的可(kě)负担性。 第三，政策放宽提振购房(gòufáng)市场。自2010年(nián)起，中国多地出台政策限制(xiànzhì)家庭购买多套住房，并要求外地户籍居民需在当地缴纳一定年限的社保后方可购房，以此抑制投机炒作、稳定房价。而自2024年以来，大多数城市已放松或取消(qǔxiāo)此类限制。 多年来，中国政府(zhōngguózhèngfǔ)着力防范高(gāo)杠杆房地产(fángdìchǎn)开发商引发金融风险。例如，银行对房地产开发商贷款设限，因此开发商转而将购房者作为主要资金来源。购房者全额预付房款支持项目建设(jiànshè)的(de)现象普遍存在。如今，大量房企陷入困境，购房者自然不愿再冒险垫资，纷纷选择退出市场。 针对这一问题，多地政府已开始试点推行现房(xiànfáng)销售激励政策。例如，位于北京附近的雄安新区已明确要求所有新房必须建成后才能上市销售。然而，鉴于(jiànyú)开发商融资困难，预售(yùshòu)制仍将是主流(zhǔliú)模式。探索保障购房者资金安全的措施，比如建立预售资金监管账户，既能维护这一重要融资渠道，又有助于恢复市场(shìchǎng)信心。 虽然新房销售已开始企稳，但房屋开工量仍在(zài)下降。今年1-4月，房屋新开工面积同比(tóngbǐ)下降了23%，较2024年1-4月期间26%的(de)(de)降幅仅小幅改善（图4）。当前(dāngqián)1.32亿平方米的新开工面积较2021年前四个月下降了67%，较2010年至2020年的平均水平下降了64%。 施工活动因高库存水平而受到制约。4月份，待售空置住宅库存的去化时间为6.2个(gè)月（图5），这是历史平均水平的两倍多。随着目前销售速度已经(yǐjīng)快于新房(xīnfáng)建设的速度，库存可能已达到顶峰。 虽然住房建设(jiànshè)数据(shùjù)仍然偏弱，但有一些积极信号表明，最糟糕的时期可能已经过去。 开发商在住宅建设用地上的(de)投入正在加大。今年前4个月，房企土地(tǔdì)购置金额较2024年同期增长了21%（图6）。土地购置面积仅增2%，表明开发商可能计划将建设活动集中在大城市(dàchéngshì)。 近年来，土地交易量与新房开工量之间存在相关性，一般来说，土地成交量攀升四个月后(hòu)就会迎来(yínglái)新房开工量的增长（图7）。若该历史规律延续，预计今年第三季度我们将看到(kàndào)新房开工量出现显著提升。 另一个积极信号是挖掘机内销回暖。虽然挖掘机同时用于基建投资和(hé)新房建设，但我认为短期内销量的波动主要是由(yóu)房地产建设驱动。今年1-4月国内挖掘机销量虽然较(jiào)2022年同期水平低28%，但较2023年和2024年的水平上升了约三分之一(sānfēnzhīyī)。 新房开工量的复苏力度将取决于高库存对开发商计划的影响程度。根据国家预算文件，地方政府将被允许动用4.4万亿元(wànyìyuán)专项(zhuānxiàng)债券资金用于回购闲置土地，并将空置住房改造(gǎizào)成保障性住房。此举有望加速去库存，带动(dàidòng)房地产建设和住房销售。 今年前四个(sìgè)月，每新增1平方米(píngfāngmǐ)住宅建筑面积，就有1.8平方米的销售面积。这种销售与建设之间的速度差有助于去库存(kùcún)，并可能带动价格上涨。 事实上，自去年11月(yuè)以来，一线和二线城市的(de)新房价格企稳，其中一线城市房价逐步回升(huíshēng)（图9）。虽然数量众多的三线城市房价仍在下跌，但去年11月以来的月均降幅（0.2%）已较(yǐjiào)去年1月至10月期间的月均降幅（0.6%）明显放缓。 房地产(fángdìchǎn)市场曾出现过“假性复苏”。2023年初，商品房销售降幅显著收窄，房价下跌放缓，后续一段时间新房(xīnfáng)开工量亦呈现回升迹象，但是这种反弹是短暂的(de)。 本轮市场回暖态势更具持续性。此外，土地成交量的持续攀升为下半年(xiàbànnián)新房开工量增长奠定(diàndìng)基础。虽然高库存仍是潜在风险，但稳健复苏的宏观经济环境将为楼市提供支撑。我们的月度GDP指标(zhǐbiāo)显示，继一季度强劲增长后，4月经济增速已突破5.5%（图(tú)10）。 （本文题图来源：第一财经(cáijīng)） 文 | 柯马克 第一财经研究院高级(gāojí)学术顾问 联系我们(wǒmen) | yicairi@yicai.com (本文(běnwén)来自第一财经)